厦门福州的高房价是可持续的吗?

二,福州厦门高房价的主因福州厦门房价为什么会高?厦门楼市在福建的吸附力很强,来厦门的投资客很多。厦门的房价完全是福建人的回乡财富推起来的。这是厦门房价的逻辑。我祝厦门福州的房价永远高高在上。2010年前后,温州房价超过上海,当年那也是温州人的信用工具。另一个现象是,互联网基因最强大的地方不在省会福州,而在厦门。

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二,福州厦门高房价的主因

福州厦门房价为什么会高?对于这个原因,有很多解释,以下解释都有一定道理,但都不全对:

福建人的共识是,有钱就要买房子,不住也放在那。何况现在实体经济衰退,股市不靠谱,大家发现钱在贬值,只有房子能保值;

厦门楼市在福建的吸附力很强,来厦门的投资客很多。很多台胞、华侨回乡置业,厦门是首选;

厦门房价是两个支撑:福建和江西四海经商的人回厦购房;厦门吸附了全省的优质师资,进而吸附了全省中高产阶层追逐厦门。这是福建江西两省人的厦门,却是优于全国人民的三亚的原因所在。海南名为全国人民的海南,事实上是东北人民的海南;别的城市是因为进城人口带动小学生数,厦门是小学生数带动进城人口,亦即它吸附了全省最重要的教育师资力量;

2016年8月,第一财经日报公布一组人口调查数据,近15年里,厦门以88.29%的人口增幅,高居全国第一!

福建很多小县城的房价也很贵,这一点只有浙江类似。因此,福建房价高的主要原因,应该归结于三个字:福建人!福建人在某种程度上有“中国的犹太人”之称,山多地少的福建,人们四海经商、然后财富回流,一直是它的主旋律。正如风格纯粹所言:

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“其实福建人,温州人,还有广东潮汕地区的人都是广义上的闽商文化,表现特点都是离家闯荡。在跟童老师对话城市化的时候,我为此也写过一篇这样的文章。但是,温州最终凋零了,潮汕地区房价也不高,他们不但人离开了故乡,财富也彻底离开了,目前只有福建人还喜欢把钱带回家。厦门的房价完全是福建人的回乡财富推起来的。厦门在福建人的心目中有着很高的地位和独特的情感。厦门岛又很小。这是厦门房价的逻辑。在经济规模上,厦门是一个完全可以忽略的城市,他没有有竞争力的产业,GDP才3000多亿(元),地方政府严重依赖于房地产。所以,你去这个城市赚不到多少钱,这个城市就是最难买房的城市。厦门对福建人而言就像郊外的那个大别墅,美丽而不适用。是一个可以炫耀的东西。这是我对厦门的看法。厦门其实也没什么特殊的。福建人四海经商,以前赚钱回家盖豪宅,但不住。现在买房。一个没有产业支撑的城市的房地产本质上就是另一类旅游地产或者给厦门一个特殊的名字:回乡地产。这些东西在温州已经上演过,但是厦门达到巅峰。总会有烟消云散的那一天,只是时间问题而已。”

“福建人”的特征要一分为二,一是四海经商成主流;二是敢做贷款急先锋。通过房屋抵押或按揭出来的钱,在福建人那里,是最便宜的钱。

据《财经》(博客,微博)杂志报道:截至2017年9月,中国已有福建、广东、浙江、上海、江苏、重庆、贵州、宁夏、江西、安徽、广西、西藏、北京、云南、新疆、甘肃等16个省市的家庭杠杆率均超过50%,几乎接近全国省份的一半。而如果以全国家庭杠杆率59%为参照,则杠杆率高于全国的省市有11个,也占到全部省份的三分之一,最高的福建省,家庭杠杆率达到105%。

看到这则消息,作为福建人我真的感到很自豪。金钱是人类最伟大的发明,金融是人类次伟大的发明,敢于充分合理运用金融手段的人,战无不胜。这也是福建房价高的重要原因!我祝厦门福州的房价永远高高在上。很多人不知道高房价就是竞争力,以为高房价会消灭竞争力。其实懂的人早已经让房屋资产“灵魂出壳”,变成资本纵横世界了。

前些年,我在长沙的一次讲演中对高房价是竞争力做过较完整的表述:高房价不仅是城市竞争力高的结果(表现),运用得好,也可以强化高房价区域人群的竞争力。因为拥有高价房的人们,金融工具运用得好,利用这些高价值房屋从银行低成本融资,纵横四海。

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希望福建人民要大力发扬敢于借钱、善于借钱的杠杆精神。

当然,银行杠杆绝对不可以不用福州仓山最新房价排名,却也绝对不可以乱用。我已经接二连三接到一些不正确使用杠杆的求助了。有的是学富人买房换到郊区买什么大别墅(别野,很土),月供不堪重负房子却不好卖不好租;有的是来回使用杠杆月供很高收入却支撑不住。做任何投资理财,理性是第一位的,一夜暴富的可能性万不足一,一夜破产的可能性却随时存在。

三,福建的危机

靠财富回乡和银行杠杆支撑房价,本质上还是输血经济,内部造血机制不行,福建仍然是充满危机的。温州就是前车之鉴。2010年前后,温州房价超过上海,当年那也是温州人的信用工具。如今,温州房价恐怕只在两万上下徘徊了。

虽然在全国范围内,福建仍属少有的6大人口流入省份之一(其余是广东,北京,上海,浙江,江苏),但是,轮到福建,总体上已属细枝末流。而福建本土,在工业时代,尚有著名的服装鞋帽等轻工业称雄世界,进入服务业时代,有什么值得特别骄傲的互联网企业和高科技创新吗?

美团网创始人兼CEO王兴、今日头条创始人兼CEO张一鸣、雪球网创始人兼CEO方三文被称为互联网“龙岩三杰”,但他们都不是在本土生长。美图董事长蔡文胜、美图CEO吴欣鸿则被称为是“福建之光”,,加上三五互联(300051,股吧)、飞鱼科技、网龙,福建已诞生众多上市的互联网企业,新三板企业更是数量众多。但本土企业拥有全国性影响力的凤毛麟角。

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另一个现象是,互联网基因最强大的地方不在省会福州,而在厦门。福州只有网龙在支撑。

在整个20世纪,福建人由于西北部武夷山脉阻碍了和内陆的联系,反而成就了福建人放眼世界的胸怀,“山要遮拦海要奔”,通过大海,直通海外的商道和求学之路,科举求官之路反而相对弱势。这倒成就了福建,20世纪影响中国的思想、文学和商业人才群星灿烂。闽南人从小是这样教育子女的:不好好读书,长大让你当干部。他们在商业和思想、文学艺术的道路上,走得比官场更远。

一个国家、一个地区,最宝贵的发展依靠是人,是拥有先进思想观念的人。福建人有极先进的商业文化理念,但本土却无法提供足够的发展空间。如果说在工农业时代福州仓山最新房价排名,福建因为山多地少(“八山一水一分田”)无法提供足够的发展空间还情有可原,那么在服务业时代,福建仍然无法提供足够的发展空间吸引全国各地的优秀人才,那就是福建的问题。

广东当年也因为是海防前线,和福建一样被搁置发展。但改革开放以后,广东一骑绝尘远远地把福建甩到了身后。2016年,广东人口10999万,GDP79512.05亿元;福建人口3839万(2015),GDP28519.15亿元。广东如今有深圳和广州两座一线城市,福建则只有一线城市的房价,二线城市的人口。广东虽然有香港这个区域中心城市做依托,但福建也有台湾这个一衣带水的邻居啊。而且,大部分台湾居民,就是从福建迁过去的。

如果说福建地域狭小,那么台湾也很狭小,香港更狭小。在服务业时代,地域狭小根本不是发展进步的掣肘,相反,向高处生长,向高度和密度要空间,反而有可能成为发展进步的优势。因为人口的高密度集聚,带来的是效率的极大提升、分工的极大细化、就业机会的极大生发与增长,带来的是智慧、创新、能量和产业能力的核聚变。这也是我提出的另一个概念:

密度就是生产力;

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密度就是创造力;

密度就是竞争力。

福建,尤其是厦门和福州,可以从五个方面来提高城市竞争力:一是大幅度提高城市人口密度;二是大幅度减税;三是海纳百川大力吸引人口;四是全省大张旗鼓鼓励生育;五是用共享汽车取代私家车,建设全国罕见的不拥堵城市。通过大幅度提高私家车的使用成本,引导人们放弃在市中心使用小汽车。《第三次工业革命》作者杰里米·里夫金说:“今天我们每共享一台汽车,就会减少15台的生产。”

牺牲一些短期的土地财政收入,让城市的密度成为一个可持续的竞争力;低税费吸引全国各地创业人才并培养长期稳定税源;强力保障一切外来人口的各种权益,在人口竞争中取得优势。效率和创新浓度的大幅度提高,是要通过足够的密度来实现的。而且,这种提高,一旦成形,别人要竞争,成本和代价会很高。

但是福建在这方面做得并不好。典型如厦门,小小弹丸之地,居然规划了四五个CBD,人为降低了城市的集聚优势。

厦门的城市天际线很一般,思明区旧城改造步伐太慢,老旧别墅太多,并不宜于现代人居住。1992年才竣工的西堤别墅,在寸土寸金的黄金地段,已经破败不堪。城市恐高症,帝景苑那么有背景,也才好不容易突破限高。一旁的厦门国际中心,是很高,但是周边并无楼群配合,集聚度仍不够,有孤掌难鸣之感。看看北京中国尊,除了原有CBD的群楼配合,新起的一下就18栋高楼配合,很快可以集聚10万就业人群。

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厦门市统计局公布,2016年末厦门市常住人口392万人,比上年增加6万人,增长1.6%;对比2015年末的抽样调查情况,常住人口增长速度高了3个百分点。湖里区人口规模最大超过百万级别,其次是思明区人口也接近百万,两区常住人口所占比重超过全市的一半,达到51.6%,但比重较上年的52%,下降近0.3个百分点,岛内人口规模趋于饱和状态。

其实,厦门本岛面积约150平方公里,不到200万人口,密度并不高。岛内人口比重下降,根源还在于房源供应少。香港人口密度在一平方公里2.5万人以上,实际上还可以更高。楼矮或者低容积率不等于景观好,不等于居住舒适,更不等于高效率。比如厦门大量过剩的别墅或以前自建的类别墅项目。好比一个大茶壶,公共用地却只有一个杯子大小;但提高楼高和容积率,却是人人一个杯子,却共用一个大茶壶般的公共绿地。孩子们的活动空间倍增。而且,由于容积率高,商业发达,生活便利,时间成本大为降低;由于楼高,天际线参差错落,景观价值也更高。限高浪费了大厦门的大好湖海河山。

从北京看厦门,又矮又稀疏;从芝加哥看北京,又矮又稀疏;从迪拜看芝加哥,又矮又稀疏。这就是当前世界城市化发展的一个基本现象。

在大家都还没有醒过来、大家都还在患城市恐高恐密症的时候,先行一步建设高密度大城市,城市的竞争力就一步领先步步领先。

福建3800多万常住人口(2015年),福州和厦门不发展成为城市建成区人口上千万的城市,自己都应该感到不好意思,并且势必在未来城市竞争中失利。

人才是因为聚集才产生价值,产业是因为集聚才无限丰富与分化。上海财经大学经济学院副教授Nathan Schif以《城市与产品多样性:以餐馆为例》(Cities and Product Variety: Evidence from Restaurants)获得了城市土地学会(Urban Land Institute,简称ULI)2016年度学术奖。这篇论文以餐馆为例对美国城市餐饮品种进行了测量,认为城市结构通过空间集聚需求直接增加产品品种。他发现,人口的地域集中导致了更多的烹饪,而且有特定烹饪的可能性在人口和人口密度上都在增加,最稀有的烹饪只有在最大、最密集的城市才有。

事实上,一个城市人口的集聚不只是带来了餐饮的多样性,其他各行各业也是如此。高密度大城市,产业分工和细化的“核裂变”和智慧、创造与效率的“核聚变”是同时产生的。

福建曾有过20世纪交通掣肘下的独特辉煌,21世纪能否重续辉煌,取决于它如何发展厦门和福州两座大城市。

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