2.14直播回顾 | 直击【疫情】对惠州楼市的6大影响
较2003年的SARS相比,此次疫情影响的范围更广,在本轮疫情中,作为稳定器的房地产行业有什么样的表现,疫情对惠州楼市的影响几何?春节黄金周,楼市实时来访与认购创下近4年新低总体来看,疫情虽然对入市情绪有阶段性抑制,但惠州市场的起点仍好于去年。五、疫情对惠州楼市的影响本轮疫情中,感染高的区域楼市受冲击更大。我认为疫情最终对惠州购房客源的影响会体现在结构上,而不是数量上。
疫情仍在继续,持续攀升的确诊、疑似病例,时刻牵动着每一个人的心。较2003年的SARS相比,此次疫情影响的范围更广,在本轮疫情中,作为稳定器的房地产行业有什么样的表现,疫情对惠州楼市的影响几何?2020年2月14日,房地产行业资深研究专家叶晓燕女士在抖音直播间进行了独特的观点分析。
房地产行业研究专家
惠州中原地产金牌分析师
直播精彩内容回顾
一、最晚五月份市场开始进入复苏窗口
1. 目前国家已启动一级防控响应,武汉各个地级市均采取一省包一市的包养式援助。
2. 随着时间的推移,越来越多关于【病毒】的真相被披露,防护措施到位,传感度下降。
3.病毒不喜高温,随着冬去春来夏至,高温天气对病毒有天然的抑制作用,而上一轮SARS疫情的特效药,也是高温天气的回归。
4. SARS疫情中,大部分行业恢复的时间是一个季度。但需要关注的是,本轮疫情造成的恐慌比上一轮SARS疫情更甚,所以信心的恢复评估相对保守。
二、房地产成支柱产业
SARS疫情期间,在疫情爆发的二季度,各行业增速均有不同程度的下跌。交通运输、餐饮、旅游行业受冲击较大。
唯有房地产业一枝独秀,2003年上半年,全国商品房销售面积同比增长38%,全年增长29%。奠定了其【支柱产业】的地位。
各行业增速(季度)
三、惠州经济的稳定器(房地产)在发生什么变化?
2011-2020年春节黄金周惠州楼市网签情况
1. 疫情爆发干扰了市场正常发展的趋势
春节黄金周,楼市实时来访与认购创下近4年新低
春节黄金周,网签备案量同比降5成(2019年开年市场并不好的情况下)
2. 疫情爆发前,整体市场情绪好于去年
2020年1月份惠州楼市网签同比仍然上涨16%,1月前三周,中原监测的客户来访指数持续运行于【150-200】的高位区间,年末翘尾对春节前的市场信心及成交形成利好的局势,开局向好。
3. 总体来看,疫情虽然对入市情绪有阶段性抑制,但惠州市场的起点仍好于去年。
四、售楼处发生了什么变化?
1. 消毒水的味道=安全的味道
2. 线下营销中心关闭
3. “线上售楼部”紧急上线,推出VR看房、直播讲解等多种营销手段帮助蓄客,叠加折扣优惠吸引人气
根据中原调研的24个城市684个项目,其中80%均启用了线上售楼部,近1/3的项目采用了不止一种线上销售工具。在春节后,惠州开启线上售楼处的项目逐周大幅增加。创新营销方式,开启线上营销,或将成为房企找寻新出路的第一步。
五、疫情对惠州楼市的影响
1. 从全国占比来看,发病比重降低。从绝对值来看,本轮感染人数(56)比SARS感染人数(9)大幅增多,但从相对值来看,上一轮在全国的占比是万分之17(9/5327),这一轮的占比是万分之9。(数据截止2月14日)
2. 市场信心明显受到影响(停工、停课、严格的隔离措施),惠州进入春节以来的来访指数和市场活跃指数骤降。
3. SARS对经济的干扰程度不高。2002年惠州GDP525亿,增速11.1%。2003年590亿,增速13.9%,2004年增速15.1%,SARS期间仍保持增长惯性。楼市冲击不大,2003年楼市成交73万方,同比增长31%。2004年成交101万方,同比+37%。
4. 本轮疫情中,感染高的区域楼市受冲击更大。
5. 惠州仍是一方净土,不管是SARS还是新冠,得益于相对低的人口密度, 惠州的发病数在全省来看是相对少的。
6. 惠州的房地产市场一贯平稳,房价除了2008年,没跌过。成交量目前在1500徘徊,但是1000以上绝对是稳的。政策稳、价格稳,预期也相对稳。
六、疫情之下,楼市的六大预判
据不完全统计,当前有11个城市出台了房地产行业相关政策,广州、深圳、中山、汕头、肇庆,无锡、杭州、西安、南昌、赣州、重庆。从政策涉及的方向来看,基本是对供给端的保障和调节。
其中,江苏十三太保之一的无锡,诚意满满,17条政策内容,涉及减税、信贷、预售金监管、批预售、拍地、配套、竣工、网交会、免租金、工期、工程款、造价、资金筹措、简化审批等全流程。深圳涉及的公积金调控政策,事实上在疫情爆发前,公积金也是很多城市政策优化的方向,并不算创新,但对需求的释放还是有一定程度的积极提振作用。
总的来说, “房住不炒”仍是核心思想,针对需求端的政策调控,特别是各种限字令,并不会大面积放松,不管是当下,抑或是未来惠州楼市资讯,仍将继续贯彻落实“一城一策”,当前部分城市进行政策调控,目的在于缓解疫情下市场上的不安情绪。
惠州市场表现十分稳健。从历史数据来看,成交量有三次下跌,一次是2008年,金融危机,一次是2014年信贷趋紧、2017年调控收紧叠加信贷趋紧的情况下惠州楼市资讯,市场也有小幅下滑,从跌幅来看,一次比一次小,说明惠州市场的内生力量在不断增强,抗跌性能越来越好。在2003年SARS期间,楼市仍然保持上涨惯性。所以从宏观一点来看,疫情并不能改变市场发展的趋势,对楼市影响更大的是流动性、信贷等方面的政策。
目前,惠州在粤港澳大湾区里是人口密度最低的城市,同时惠州的新房成交量也是湾区城市里最活跃的,区域购房需求最大。2019年惠州住宅新房成交占大湾区23%,成交金额1740亿。
我们拉了数据,从历年一季度在全年的成交占比、1、2、3月各个月份的成交占比来看,
假如疫情在2月底控制住,3月份市场恢复正常,则对成交量的【净】影响为3.75%
假如疫情在3月才控制住,则市场成交量的【净】影响加大,跌幅将扩大到10%。
以上是从数据上看到的净影响,三稳基调下,政策对市场的涨跌幅是有强干预的。且前面也分享了,疫情爆发前各方的预期、信心、情绪对比去年是趋好的,也意味着被疫情爆发所压抑的需求很大机会释放,且以改善为主。
惠州房价表现比成交量更稳。成交量跌了3次,价格只跌了1次。2019年的成交均价11361元/㎡,同比+1%,2008年房价跌了375块,跌幅9.57%。如果今年也跌375块,那么跌幅是3.3%。
但从去年四季度市场对价格的预期及信心来看,今年价格上升是大趋势,疫情能否改变这个趋势呢。目前惠州采取降价的房企还不多,可以再观察。
2020年惠州潜在供应1974万㎡,即使按照正常的年份,实际供应量大概也就1600万㎡,一方面,目前库存量已经到了一个高位水平,市场待消化的库存增加,也会对供给端的调节产生影响。
另外,因疫情导致大部分企业开工延迟,工期受影响约1个月的时间,有1/3会后移1个月,另外1/3后移2个月,有一二季度供应的货量会延后,毫无疑问,二季度的供货压力最大。
另外对交楼也会产生影响。时间只是一方面,且会被客户包容,另一方面是交楼后需要做好一切准备来应对可能来自客户的“考验”。疫情让很多购房者对人生进行了深度思考,对居住的环境、小区的规划会提出更高的要求,一前一后的对比,希望大部分项目能经受得住。
惠州是外需型市场,在惠购房客户中,本地仅占4成,但近9成为广东省内客户。
根据我们对省外客户来惠购房渠道的研究,大部分省外客户是从线上端口进入惠州购房,此次受疫情影响较严重的湖北,在惠购房客户约占1.2%,河南则占0.8%。经过这一轮疫情,大家都会发现惠州是湾区的宝地。我认为疫情最终对惠州购房客源的影响会体现在结构上,而不是数量上。
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